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| ¿Cómo determinar que casa está a su alcance? |
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| Sin duda, las instituciones financieras y los agentes de Tufuturacasa.com le brindarán su ayuda y experiencia porque es parte de su trabajo, pero es mejor que Usted mismo comience el proceso con cierto conocimiento. |
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| Ser dueño de una casa es el gran sueño de muchas personas. También es una de las decisiones financieras más importantes que deberá tomar en su vida. Para una gran mayoría de las personas, la fuente de riqueza más grande que tienen es su casa. |
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| Antes de entrar en una transacción tan compleja y tan costosa, es útil tener una idea bien definida de qué es lo que está a su alcance como comprador |
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| Antes de entrar en una transacción tan compleja y tan costosa, es útil tener una idea bien definida de qué es lo que está a su alcance como comprador |
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| Varios factores influyen en las posibilidades de financiamiento: |
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- Su nivel de ingresos familiar como comprador.
- La cantidad de dinero que tenga disponible para el pago inicial ( prima ), los gastos del cierre de la negociación ( escrituración, impuestos )
- Las deudas a largo plazo que Usted ya posee.
- La calidad de su historial crediticio.
- Las tasas hipotecarias del momento.
- El tipo y plazo del préstamo
- Finalmente, la ubicación geográfica de la casa que desea adquirir.
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| ¿Qué se debe evaluar primero? |
| El primer paso antes de decidirse a comprar una casa es analizar su historial crediticio, ya que toma tiempo mejorarlo si hay algún problema. |
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| Salvo que piense comprar su vivienda en efectivo ("cash"), su historial crediticio es muy importante, porque la institución financiera dependerá de esta información para decidir si le va a prestar dinero o no. Si su crédito está muy dañado, es probable que no pueda conseguir un préstamo. Si teme que hay algún error un su historial, corríjalo tan pronto como sea posible. |
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| Se preguntará por qué es importante revisar el crédito. La razón es que la calidad de su crédito influye directamente en el tipo de financiamiento que puede obtener y a qué tasa de interés. Si tiene el crédito bueno, puede obtener un préstamo con una tasa más baja, algo que por consecuencia "estira" su potencial de compra. |
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| Si su crédito está dañado o es malo, le costará más el préstamo, y tendrá menos dinero (relativamente) para otras cosas, como por ejemplo, muebles nuevos. En el caso de las hipotecas, es particularmente importante que su puntaje sea lo más alto que pueda hacerlo para que sus intereses sean los más bajos obtenibles . |
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Conozca su realidad |
| El segundo paso es el análisis financiero. Liste sus gastos mensuales y haga un presupuesto. Este ejercicio esclarece el flujo de efectivo y especifica el número de gastos y los montos que dedica a ellos mensualmente. Pregúntese, ¿cuanto dinero tengo disponible para la compra? ¿Cuánto tendré que pagar en gastos de cierre? Basado en mis ingresos, ¿cual sería la cantidad máxima de un préstamo? |
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Ahora llegamos a la hipoteca |
| Además de conocer sus ingresos, la institución financiera va a querer saber cuánto dinero gasta mensualmente en la totalidad de sus deudas (no en sus gastos generales, sino en los compromisos de deudas) y cuanto gastaría en su vivienda |
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| Estos ratios pueden lucir así: 28/36 o 38/41. El primer número conocido como "front end" en inglés, que representa el "PITI" ("Principal/Interés/Impuestos/Seguro"), o sea el capital principal del préstamo mismo, los intereses, los impuestos y los seguros) es la proporción del gastos en la nueva vivienda (no incluyendo los servicios públicos, solo la hipoteca, seguro e impuesto a la propiedad) expresada en porcentaje de tu sueldo mensual. |
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| El "back end" (el segundo número) es la suma del primero más los gastos mensuales -se usa el monto mínimo- de tu deuda renovable que no sea eliminada en menos de 10 meses; en este caso serían las deudas como las tarjetas de crédito y la deuda a plazos (como un préstamo de auto a cinco años que sacaste hace sólo dos años) más los gastos de la nueva vivienda. |
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| Cada institución financiera tiene su propio criterio, pero en general, las hipotecas con las tasas más favorables exigen que cumplas con unos ratios más restrictivos, como 28/36 y los préstamos más caros te permiten una carga más alta de deuda, como por ejemplo 40/50 o 50/50. |
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| Veamos este ejemplo: |
| Supongamos que sus ingresos son de unos 24.000 dólares al año, que equivalen a 2.000 dólares mensuales. Esta cifra se multiplica por 28%, y eso ($560) sería el máximo que podría gastar en su vivienda mensualmente sin contar los servicios públicos. Los $560 incluirían el principal, el interés, el seguro de propiedad, el seguro de hipoteca (si lo tiene) y finalmente, los impuestos. |
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| Todos estos gastos se dividen en partes iguales, o sea, si su casa ocasiona 500 dólares en impuestos al año, pagarías $41,67 mensualmente como parte de tu pago hipotecario más un poco extra de reserva por si aumentan sus impuestos o seguros. Si piensa comprar en una comunidad con asociación de propietarios o en un edificio condominio, tendrás que pagar mantenimiento a la comunidad o al edificio. |
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| El segundo número, el 36% implica que con todas tus deudas y los gastos de la casa nueva (PITI) no debe gastar más del 36% de sus ingresos mensuales. ¿Están estos números en su presupuesto? |
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| Calcule su "flujo de caja |
- Al calcular su presupuesto, asuma que aumentarán sus gastos, porque casi siempre cuando se compra vivienda, se desea cambiarla más a gusto propio, además del mantenimiento que requiere toda casa (¡siempre se estropea algo en el peor momento!).
- Tome en cuenta todos sus gastos en el último año: Comida, ropa, medicina, servicios médicos o cuidado de los niños, electricidad, agua, teléfono, deudas de tarjetas, pagos de auto y su mantenimiento, gasolina, préstamos estudiantiles, matrícula escolar o universitaria, deudas de productos financiados (como un televisor o computadora), vacaciones y ocio, seguros (de auto, vida, etc.), inversiones, donaciones a tu iglesia o templo, remesas a familiares, llamadas de larga distancia, televisión de cable, etc.
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